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楼市格局中。首套房商贷利率已步入“2”时代，这一政策的调整无疑给新购房群体带来了前所未有的友好环境。然而，在这看似美好的变革背后，却隐藏着一群内心复杂的存量贷款者。
楼市的消息不断刷新着人们的认知。8 月初，部分城市如苏州等地，首套房商业贷款利率已跌破 3%。与此同时，各个城市的首付比例持续走低，这一系列的利好政策无疑为新购房者打开了一扇通往幸福家园的大门。
看似繁荣的景象背后，却有着另一番景象。当新增房贷利率一路下滑，那些曾经在利率高点购房的存量贷款者，却如同被遗忘在角落的孤独者。他们坚守着 4.75%甚至 5.8%的高利率，与新购房者之间形成了一道巨大的鸿沟。
就拿李女生来说，她于 2021 年 8 月在北京购置了房产。那时的她，是全国首套贷款利率最高的一批人之一，利率高达 4.75%。这一数字，如今看来，仿佛是一座沉重的山峰，压在了她的心头。她曾仔细算过一笔账，同样是 100 万元的贷款，期限 300 个月，按照她当时的利率，需要支付的总利息高达 71.03 万元，每月还款金额 5701 元。而在如今的利率环境下，新购房者的利息支出大幅减少，每月月供甚至不到 5000 元。这巨大的差距，怎能不让她感到无奈和失落？
张女生的情况也同样令人唏嘘。为了孩子能上好学校，她在 2021 年 8 月购入了总价 600 多万的学区房，月供超过 1.6 万元，利率为 5.25%。这高额的月供，就像一个无形的枷锁，束缚着她的生活。
再看米圈，她于 2023 年 7 月在北京买房，当时的房贷利率也是 4.75%。尽管买房是刚需，而且当时的购房政策已相对宽松，但面对如今的利率变化，她的心中也难免有些许波动。
政策的调整，就如同一场无形的风暴，吹乱了人们的生活节奏。对于存量贷款者来说，他们仿佛被困在了时间的漩涡里，眼睁睁地看着新购房者享受着更低的利率和更轻松的还款压力。
2024 年 6 月末，北京对商贷利率进行了调整。首套房商贷利率下限大幅降低，二套房利率也有所调整。随后，央行调整 LPR 报价，使得北京的首套房利率创下历史新低。然而，这些利好对于像李青松、张莉和米圈这样的存量贷款者来说，却只是一种遥远的安慰。
尽管 LPR 的调整对存量房贷的拥有者也有一定好处，比如贷款利率会随 LPR 波动，但相较于高达 100 个基点的差额，这实在是杯水车薪。
面对这巨大的利率差，存量贷款者们并没有坐以待毙。他们纷纷选择了提前还贷，展开了一场被动的自救行动。李青松在 2023 年 2 月就申请了提前还款，然而当时申请的人数众多，线上 APP 甚至需要排队，还款时间竟排到了 5 月。这一冷一热的变化，仅仅相隔两年，却让人感慨万千。
秋立和米圈也做出了同样的选择。“你拼命降，我就拼命还。”这句简单而直白的话语，道出了每个提前还贷者内心的无奈与坚决。
在这场房贷利率的变革中，我们看到了政策的导向和市场的变化，也看到了人们在其中的挣扎与抉择。这让我想起了那句古话：“时势造英雄。”可在这场楼市的风云变幻中，那些曾经在高利率时购房的人们，却成了时代的“牺牲品”。
也不能仅仅停留在同情和感慨上。政策的制定者或许应该更加关注这部分存量贷款者的困境，寻找更加合理和公平的解决方案。毕竟，楼市的稳定和健康发展，需要兼顾各方的利益。
对于购房者来说，无论是在利率高点还是低点入场，都应该保持理性和冷静。毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的。而我们的生活，也不应被房贷利率所左右，而是要在变化中寻找平衡，坚守自己的幸福。
到目前为止，米圈已经提前还款三次，在一年之内将原本 180 多万的商贷降到了 90 多万，每笔还款在 20 万到 30 万左右，用她的话说，这是“勒紧裤腰带”了。剩下的商贷，她准备在三到五年之内全部还清。
这些钱一些来自年终奖，还有一些来自两人的公积金。她和丈夫都来自山东农村，买房家里几乎没给什么支持，提前还贷更要靠自己。好在二人都在互联网大厂工作，薪资足以负担，房子又是拎包入住，省去了装修的时间和费用。#深度好文计划#
除了提前还款，宽松的楼市政策之下，不少城市开始支持商贷转公积金贷款的操作，其中包括重庆、厦门、长沙、武汉等等。虽然需要满足一定的条件，且手续较为复杂，但公积金贷款利率已经低至 3% 以下，相对高利率商贷划算太多。社交媒体上，商转公的教程铺天盖地。
不过，到目前为止，北京并不支持“商转公”。
米圈也像许多人一样，尝试就存量贷款利率问题向政府有关部门反馈，比如 12345 或央行北京分行的电话，她都打过不止一次。对方在话术上比之前更重视，但到目前为止还没有新的变化产生。
如果为了降低利率找信得过的亲戚朋友重新过户，不但有风险，还有高额税费，也不划算。
无路可走的情况下，有些人开始申请消费贷和经营贷缴纳房贷。这类贷款虽然利率低，但还款期限较短，还有被银行“抓包”的风险。
李青松咬了咬牙，还是决定通过攒钱的方式，提前还贷。
米圈同样，夫妻两人生活原本就比较节俭，目前则是削减一切大额支出。比如入住时想要换掉的电器，看来看去，也还能再用几年。
即便是没有关注到存量和新增的巨大利率差，秋立同样准备提前还贷。理由很简单，理财从 2020 年到现在亏了 30% 还要多，银行存款利率最近又创下了历史新低，把钱拿去还房贷，反而是最理性的选择。
买或不买？还或不还？
存量的挣扎，也让不少意向买房者坚定了持续观望的态度。一方面，包括一线城市在内，房产贬值的局面仍旧没有完全逆转，谁也不能保证自己不会“入手即亏”。即便是刚需买家，也总希望在更低点入手。
另一方面，观望者心中也很清楚，自己只有在买房的那一刻是“增量”，一旦交易完成，就会变成“存量”。
米圈的朋友同样是一对北漂，两人都是三甲医院的医生，目前已经有了宝宝，本想在 2023 年买房，到今年反而不着急了。“如果越往后越划算，那我为啥非要现在买，反正租也租了这么多年了。”
数据方面，6 月经历一系列限制性政策放宽后，成交量有了明显的回升。诸葛数据研究中心发布的报告显示，2024 年 6 月，14 个重点城市的二手房成交量同比增长 27.89%，不仅创下了 2023 年 5 月以来的新高，而且中止了此前连续四个月的成交量下跌趋势。
到 7 月，前期政策释放的效应逐渐减缓，受制于当前市场信心弱，居民收入预期未改善，对成交量的带动有限。诸葛数据研究中心的数据显示，7 月重点 14 城二手住宅成交环比上升 0.26%，同比上升 42.84%。累计来看，2024 年 1-7 月重点 14 城共成交 705358 套，较去年同期下降 3.0%。
观望情绪似乎并没有被打破。
事实上，存量房贷利率也并非一直未降。2023 年 9 月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布了降低存量首套住房贷款利率的通知。政策落地到北京，银行方面表示，如果用户的房贷在 2019 年 10 月 8 日（不含）前发放，最低可调整至相应期限 LPR 不加点；在 2019 年 10 月 8 日（含）后发放的，最低可调整至相应期限 LPR+55 个基点。
这也就意味着，北京目前在房贷利率上独孤求“降”的只有 2019 年到 2023 年之间的购房者，还有始终未被政策惠及的二套购房者。
此前，在接受《证券日报》采访时，南开大学金融发展研究院院长田利辉表示，如果存量房贷利率下调，短期内可能会减少银行的利息收入，影响银行的利润水平。长期来看，较低的利率有助于刺激房地产市场，增加贷款需求，从而可能对银行业务产生正面影响。
如果说增量面对的是买和不买的抉择，那么存量需要考虑的问题则是要不要继续提前还款。
几次的提前还款之后，包括米圈在内的很多房产持有者意识到，这不是长久之计。一方面，如果公积金提取政策持续收紧，房贷还完后，就失去了持续提取公积金的理由。另一方面，在当前充满不确定的环境下股票配资月息，怎么平衡现金流同样重要。“比如说失业了，（手里的存款要）能够支持一两年的房贷和日常的生活维持。
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